“雙十一”的電商大戰如火如荼，人們也由此關注到背后的物流地產租金和售價的快速上升。實際上，物流倉儲物業租金上漲的背后，是國內外金融資本正在大規模流入這一領域，推動了倉儲用地需求的在短期內快速上升。

上海作為重多電商企業的必爭之地，物流地產價格正在不斷上漲。作為長江經濟帶的“龍頭”和黃金水道的出?？?，在未來的三到五年時間內，上海倉儲物業的開發有望迎來“黃金時代”。

如今，物流地產開發成為炙手可熱的產業。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開發項目和土地虎視眈眈，開始對物流地產加大投入。

戴德梁行董事、中國區工業和物流地產部主管蘇智淵表示，物流地產的開發主體有三類。第一類是專業性開發商；第二類往往是從房產行業上下游轉換而來，如物流企業轉型或者商業地產開發商擴大業務范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產開發主體的必爭之地。

《每日經濟新聞》記者注意到，金融資本在物流地產領域的全面布局，將助推上海倉儲用地價格上漲，而對于在上海擁有大片倉儲用地的上市公司而言，其土地資源的價值正面臨重估。

金融資本布局物流地產

蘇智淵分析認為，早期物流地產領域的開發主要由外資主導，目前海外金融資本仍然是物流地產市場的主力軍。日前，三年前曾退出中國市場的黑石卷土重來，在首只針對亞洲的房地產基金即將到達籌資上限的時候，黑石又將推出130億美元的超大地產基金。

蘇智淵分析，目前投資這一領域的外資主要分為兩類，一類是主業為物流倉儲物業開發的企業，在上海的代表是美國物流巨頭普洛斯公司；另一類是有海外物流地產運作經驗的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開發，通過出售或者出租物流地產來獲取收益；另一種是采取“售后回租”模式，外資收購廠房后再回租給國內企業，國內企業可以獲得資金用于擴大業務范圍，外資則通過這一方式加快入市的步伐。

蘇智淵告訴記者，近年來，中國物流地產發生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥網絡建立自己的物流體系；萬科在行業銷售低迷時宣布進軍物流地產；萬通新創則通過私募基金的方式運作物流地產……而上海作為中國的金融中心，勢必成為這些企業的必爭之地。

不過在他看來，和國際專業的物流地產投資商相比，內資在這一領域才剛剛起步。目前，在物流地產市場有所斬獲的國際工業地產商普遍都有成熟的融資模式，這些企業的資本后盾就是房地產信托投資基金（REITs），比如工業地產巨頭普洛斯就是一個整體上市的開放型REITs，擁有通暢的國際融資渠道，這點是目前國內資本并不具備的。

由于政策受限導致融資渠道不成熟，目前國內很多物流地產投資商無法利用公開渠道進行前期融資，只能通過私募等非公開渠道做融資，這使得很多物流地產投資規模沒有辦法在短期內迅速擴大。蘇智淵表示，目前內資主要的投資方式是通過成立運營團隊購進土地，再嫁接給海外基金，持有一段時間后轉賣給其他投資者完成資金回流。

但是，內資也有外資無可比擬的優勢?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O薛建雄表示，“內資在降低運營成本方面有比較大的優勢，他們還可以通過政府招商引資來獲取稅收返還等優惠政策，從而拿到更低價格的工業用地?！币虼瞬糠滞赓Y紛紛選擇和內資合作，此前美國凱雷集團就牽手上海宇培，在常州投資建設電商產業園。

上海物流用地價格看漲

受電商快速發展等因素影響，最近五年間上海倉儲用地的投資價值已經超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動產投資資產。根據戴德梁行的統計，過去五年，上海優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲。

由于上海城市外擴難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現了部分企業囤積土地等待升值現象。

蘇智淵認為，目前上海倉儲用地主要集中在各大工業開發區，一手土地出讓數量在過去幾年中不斷下降。目前中國的物流地產更加市場化，越來越多的第三方開發商進行市場化運作，市場供需都呈現出蓬勃向上的發展態勢，地價或將持續上漲。目前上海倉儲用地的需求主要來自兩類企業，一類以擁有高附加值或者對土地價格不敏感的制造企業為主；第二類是物流地產投資商，這類地產商目前對倉儲用地的需求非常旺盛。

目前上海成片倉儲用地主要集中在郊縣，而市區內的零散土地主要集中在部分地方國企手中。

對此，蘇智淵分析稱，目前上海地方國企持有的工業用地普遍存在兩大問題，“一是土地零碎，不成規模，開發利用難度較大；二是產權不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無法進入市場，一旦進入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國企已經意識到這部分土地的潛在價值，目前資金想進入該領域，但是企業的土地沒有市場化，產業鏈條沒能打通。一旦政府出臺對國企有利的，可以將土地進行市場化的政策，那么將是一大利好消息?！?/p>

復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民認為，目前外環內的物流倉儲用地憑借其優越的區位條件，擁有很大的升值空間，但是由于土地變性要求彌補的差價較高，因此很多企業將自有資產用于倉儲和辦公出租，未來這部分企業囤積的土地或將升值。

背后或存潛在風險

除了電商企業對物流倉儲用地的旺盛需求外，造成上海倉儲用地價格大幅上漲的因素還有不少。

諸如萬科、復星、綠地這樣的住宅類開發商也開始進軍物流地產，平安等金融機構同樣瞄準了物流地產市場，這些因素帶動了倉儲用地總體需求的增加，不同程度促成了上海倉儲土地價格的上漲。而且，和住宅市場不同的是，物流地產領域已有大批外資大鱷提前布局。

大量資本逐利物流地產，或會導致一些潛在風險。

近年來，物流地產的井噴態勢直接帶動了上海倉儲用地價格的上揚。數據顯示，2008年至2014年第三季度期間，上海物流倉儲用地租金實現年均增長8%，租金水平正在接近理性承受邊界。

蘇智淵認為，目前上海倉儲用地市場三到五年內呈現向好態勢，但隨著大量資本進入，可能會導致市場過熱，從而積蓄一定的風險。

由于市場行情和宏觀經濟運行情況的變化，倉儲用地價格的也存在變化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危機之后一兩年后走出低谷，而此波行情估計還有三到五年的發展趨勢，之后增速將會逐步放緩。

此外，蘇智淵還表示，從嚴格意義上來講，物流地產屬于倉儲用地，但是在實際操作過程中，工業用地和倉儲用地的界限比較模糊，隨著產業融合程度的加深，部分企業因為自身功能需求，自建廠房不用于生產制造，而用于倉儲物流，雖然目前來講這種方式是可操作的，但是土地性質的模糊可能會在將來給企業帶來麻煩。

物流地產股將被重估

復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民表示，受土地供給總量管制，各類型土地的供給數量也存在一定配比，因此倉儲用地的供給數量是有限的。在持續政策支持下，目前土地投資熱度最高的當屬上海自貿區。

目前，自貿區內80%的土地為工業用地，而外高橋作為上海自貿區的地產大亨，土地儲備豐富，如果這些土地被用于倉儲物流設備，地塊的潛在價值巨大。

外高橋2013年年報披露，公司在自貿區已建物業325萬平方米，在建物業建筑面積140萬平方米，未建物業建筑面積384萬平方米，同時其母公司外高橋集團還擁有外高橋保稅區500多萬平方米土地儲備，子公司重點發展第三方物流和危險品物流，在保稅區內已經擁有5.2萬平方米的專業倉庫、1.5萬平方米的露天堆場。

海通證券對外高橋的研報顯示，外高橋土地儲備超出市場預期，預計未來公司資產價值將顯著受益自貿區地價重估。

由此可見，一旦企業在自貿區內擁有土地儲備，未來可作為倉儲設備使用，其公司價值極有可能看漲。類似在自貿區內擁有土地的企業還有一些，諸如光明食品集團的控股公司海博股份擁有11萬平方米土地，錦江投資擁有6000平方米土地，浦東金橋擁有1.78萬平方米的倉儲土地。

在上海，與自貿區發展類似的黃金地區還有臨港地區。臨港物流產業發展蒸蒸日上，不少上市公司囤積的土地資產價值存在被低估的可能性。

浦東金橋大股東參與臨港開發，在臨港地區有20萬平方米土地儲備，而交運股份擁有臨港產業區港口發展有限公司35%的股權，后者在臨港擁有土地儲備。這些公司的股價走勢也被看好。

中信建投證券房地產行業首席分析師蘇雪晶認為，從長期來看，隨著市場需求的增加，倉儲用地的價值具有很大的升值前景，對上海的物流地產概念股而言，其資產價值現在很有可能被低估。